Świadectwo charakterystyki energetycznej – kiedy jest obowiązkowe

Świadectwo charakterystyki energetycznej musisz zapewnić wtedy, gdy budynek albo lokal sprzedajesz lub wynajmujesz. Tak zakreśla obowiązek art. 3 ust. 1 ustawy o charakterystyce energetycznej budynków, wg tekstu jednolitego Dz.U. 2024 poz. 101, stan na 19 sierpnia 2026.

Kłopot zaczyna się przy szczegółach. Ustawa nie każe trzymać dokumentu w szufladzie na wszelki wypadek, za to precyzyjnie wskazuje moment, w którym masz go oddać drugiej stronie. Kupujący i najemca nie mogą się tego prawa zrzec, nawet jeśli sami proponują taki zapis w umowie.

Poniżej znajdziesz zamkniętą listę sześciu rodzajów budynków wyłączonych z obowiązku, moment przekazania dokumentu przy akcie notarialnym i przy umowie najmu oraz to, za co naprawdę grozi grzywna. Ecochata pisze o ekologicznym domu od strony praktycznej, więc zamiast streszczenia przepisów dostajesz konsekwencje dla własnej transakcji.

Zaktualizowano: 19 sierpnia 2026 | 
Opublikowano: 19 sierpnia 2026

Czym jest świadectwo charakterystyki energetycznej?

Świadectwo charakterystyki energetycznej to dokument opisujący zapotrzebowanie budynku lub lokalu na energię, wygenerowany z centralnego rejestru i opatrzony nadanym w nim numerem, wg art. 4 ust. 3 oraz art. 5 ustawy o charakterystyce energetycznej budynków (t.j. Dz.U. 2024 poz. 101), stan na 19 sierpnia 2026.

Numer z rejestru jest tu najważniejszym praktycznym szczegółem. Plik przygotowany w arkuszu kalkulacyjnym albo skan starego dokumentu bez takiego numeru nie jest świadectwem w rozumieniu ustawy, bo dokument powstaje wyłącznie w systemie teleinformatycznym rejestru.

Art. 10 ust. 1 wymienia cztery elementy, które musi zawierać świadectwo:

• dane identyfikacyjne budynku lub części budynku,
• charakterystykę energetyczną budynku lub części budynku,
• zalecenia określające zakres i rodzaj robót budowlano-instalacyjnych, które poprawią tę charakterystykę,
• oświadczenie osoby sporządzającej, że dokument został wygenerowany z centralnego rejestru.

Ostatni punkt waży więcej, niż wygląda. Oświadczenie składa się pod rygorem odpowiedzialności karnej za składanie fałszywych oświadczeń, wg art. 10 ust. 2 tej samej ustawy. Metodologię wyznaczania charakterystyki oraz wzory świadectw określa rozporządzenie Dz.U. 2015 poz. 376, zmienione rozporządzeniem Dz.U. 2023 poz. 697, a oba akty obowiązują, wg ELI, stan na 19 sierpnia 2026.

Kiedy świadectwo charakterystyki energetycznej jest obowiązkowe?

Obowiązek uruchamiają trzy sytuacje wymienione w art. 3 ust. 1 ustawy, wg t.j. Dz.U. 2024 poz. 101, stan na 19 sierpnia 2026. Świadectwo trzeba zapewnić dla budynku lub części budynku:

• zbywanego na podstawie umowy sprzedaży,
• zbywanego na podstawie umowy sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu,
• wynajmowanego.

Ten sam przepis wskazuje, kogo obciąża obowiązek. Są to właściciel lub zarządca budynku albo części budynku, osoba, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, oraz osoba, której przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego. Ustawa mówi o „zapewnieniu sporządzenia”, więc dokument zamawiasz u kogoś innego, a nie robisz go samodzielnie.

Obecne brzmienie art. 3 ust. 1 nadała ustawa z 7 października 2022 r. o zmianie ustawy o charakterystyce energetycznej budynków oraz ustawy – Prawo budowlane (Dz.U. 2022 poz. 2206), która weszła w życie 28 kwietnia 2023 r. To ta data odpowiada za lawinę pytań o świadectwa przy transakcjach mieszkaniowych.

Poza rynkiem mieszkaniowym ustawa dokłada dwa obowiązki dla budynków użytkowanych publicznie. Świadectwo trzeba zapewnić dla budynku, którego powierzchnia użytkowa zajmowana przez organy wymiaru sprawiedliwości, prokuraturę oraz organy administracji publicznej przekracza 250 m² i w którym obsługuje się interesantów, a kopię albo wydruk dokumentu bez zaleceń umieszcza się w takim budynku w widocznym miejscu (art. 3 ust. 2 i 3). W budynku o powierzchni użytkowej powyżej 500 m², w którym świadczone są usługi dla ludności, kopię wywiesza się wtedy, gdy świadectwo już sporządzono (art. 12).

Kogo obowiązek nie dotyczy? Sześć wyłączeń z ustawy

Ustawa zamyka wyjątki w jednym przepisie i wymienia dokładnie sześć rodzajów budynków, wg art. 3 ust. 4 pkt 1–6 (t.j. Dz.U. 2024 poz. 101), stan na 19 sierpnia 2026. Obowiązki z ust. 1 i 2 nie dotyczą budynku:

• podlegającego ochronie na podstawie przepisów o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami,
• używanego jako miejsce kultu i do działalności religijnej,
• przemysłowego oraz gospodarczego niewyposażonych w instalacje zużywające energię, z wyłączeniem instalacji oświetlenia wbudowanego,
• mieszkalnego, przeznaczonego do użytkowania nie dłużej niż 4 miesiące w roku,
• wolnostojącego o powierzchni użytkowej poniżej 50 m²,
• gospodarstw rolnych o wskaźniku EP określającym roczne obliczeniowe zapotrzebowanie na nieodnawialną energię pierwotną nie wyższym niż 50 kWh/(m²·rok).

Dwa wyłączenia bywają czytane zbyt szeroko. Domek letniskowy odpada z obowiązku tylko wtedy, gdy jest przeznaczony do użytkowania nie dłużej niż cztery miesiące w roku, a nie dlatego, że nazywa się letniskowym. Przy budynku wolnostojącym decyduje sam metraż, bo próg wynosi 50 m² powierzchni użytkowej, więc wolnostojący garaż o powierzchni 60 m² już się w tym wyjątku nie mieści – choć może mieścić się w innym, dla budynków gospodarczych bez instalacji zużywających energię poza wbudowanym oświetleniem (pkt 3).

Czy przy darowiźnie i spadku też potrzebne jest świadectwo?

Katalog z art. 3 ust. 1 wymienia sprzedaż, sprzedaż spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz najem. Wyrazy „darowizna” i „dziedziczenie” nie występują w tekście ustawy ani razu, co sprawdziliśmy w pełnym tekście jednolitym 19 sierpnia 2026. Obowiązek wydania dokumentu z art. 11 ust. 1 pkt 1 dotyczy jednak aktu notarialnego umowy zbycia prawa własności, a nie wyłącznie umowy sprzedaży, i to jego niewykonanie jest zagrożone grzywną (art. 41 ust. 1 pkt 3). Skutki konkretnej czynności ocenia jednak notariusz, który ją prowadzi, więc przy nietypowej umowie zapytaj o to w kancelarii przed wyznaczeniem terminu.

Komu i w którym momencie przekazujesz świadectwo?

Nabywca dostaje świadectwo przy sporządzeniu aktu notarialnego umowy zbycia, a najemca kopię albo wydruk przy zawarciu umowy najmu, wg art. 11 ust. 1 pkt 1 i 2 ustawy (t.j. Dz.U. 2024 poz. 101), stan na 19 sierpnia 2026.

Przepis nie wyznacza osobnego terminu na zamówienie dokumentu. Wyznacza termin jego wydania drugiej stronie, więc świadectwo musi istnieć najpóźniej w dniu podpisania umowy, a nie „kiedyś po transakcji”.

Zapisu o rezygnacji z dokumentu nie da się skutecznie wprowadzić do umowy. Nabywca albo najemca nie mogą zrzec się prawa do otrzymania świadectwa, jego kopii albo wydruku (art. 11 ust. 4).

Przy akcie notarialnym pilnuje tego notariusz. Odnotowuje w akcie przekazanie świadectwa nabywcy, a gdy do przekazania nie doszło, poucza zobowiązanego o karze grzywny za niewykonanie tego obowiązku (art. 11 ust. 6). Sprzedający dowiaduje się więc o sankcji przy stole notarialnym, czyli w najgorszym możliwym momencie.

Co musi znaleźć się w ogłoszeniu o sprzedaży lub wynajmie?

Jeżeli świadectwo dla budynku lub jego części zostało sporządzone, w ogłoszeniu lub reklamie dotyczących zbycia albo najmu podaje się pięć wartości, wg art. 13 ustawy, stan na 19 sierpnia 2026:

• wskaźnik rocznego zapotrzebowania na energię użytkową,
• wskaźnik rocznego zapotrzebowania na energię końcową,
• wskaźnik rocznego zapotrzebowania na nieodnawialną energię pierwotną,
• udział odnawialnych źródeł energii w rocznym zapotrzebowaniu na energię końcową,
• jednostkową wielkość emisji CO₂.

Warunek „jeżeli sporządzono” jest częścią normy. Obowiązek publikowania wskaźników dotyczy ogłoszeń dla nieruchomości, które świadectwo już mają, a nie każdego ogłoszenia na portalu. Przy sprzedaży i najmie świadectwo trzeba jednak zapewnić i tak (art. 3 ust. 1), więc ogłoszenie o takiej nieruchomości najczęściej te wskaźniki obejmie.

Czy nowy dom potrzebuje świadectwa przy odbiorze?

Tak, kopia albo wydruk świadectwa jest jednym z załączników do zawiadomienia o zakończeniu budowy albo wniosku o pozwolenie na użytkowanie, wg art. 57 ust. 1 pkt 6a ustawy – Prawo budowlane (t.j. Dz.U. 2026 poz. 524 ze zm.), stan na 19 sierpnia 2026.

Przepis odsyła wprost do listy wyłączeń z art. 3 ust. 4 ustawy o charakterystyce energetycznej budynków, więc budynek zwolniony z obowiązku przy sprzedaży jest zwolniony także tutaj. Wolnostojący obiekt o powierzchni użytkowej poniżej 50 m² wypada z obowiązku na obu etapach, przy odbiorze i później przy transakcji.

Dla inwestora budującego dom pasywny wynika z tego jedno praktyczne wskazanie. Świadectwo trzeba zamówić przed skompletowaniem dokumentów odbiorowych, a nie po wprowadzeniu się, bo bez niego zawiadomienie o zakończeniu budowy jest niekompletne. Dokument dla nowego budynku sporządza osoba wpisana do wykazu osób uprawnionych, tak samo jak przy sprzedaży.

Jaka kara grozi za brak świadectwa energetycznego?

Karze grzywny podlega ten, kto nie wykonuje obowiązku przekazania świadectwa nabywcy albo najemcy, wg art. 41 ust. 1 pkt 3 ustawy o charakterystyce energetycznej budynków (t.j. Dz.U. 2024 poz. 101), stan na 19 sierpnia 2026.

Popularne uproszczenie mówi o „karze za brak świadectwa” i rozmija się z przepisem. W katalogu czynów z art. 41 ust. 1 nie ma naruszenia art. 3 ust. 1, czyli samego niezapewnienia dokumentu. Karalne jest nieprzekazanie go w momencie wskazanym w art. 11 ust. 1, a więc przy akcie notarialnym albo przy zawarciu umowy najmu.

Sama ustawa nie podaje kwoty. Orzekanie następuje na podstawie Kodeksu postępowania w sprawach o wykroczenia (art. 42), więc granice grzywny wyznacza reguła ogólna z art. 24 § 1 Kodeksu wykroczeń – grzywnę wymierza się w wysokości od 20 do 5000 zł, chyba że ustawa stanowi inaczej, wg t.j. Dz.U. 2025 poz. 734 ze zm., stan na 19 sierpnia 2026. To wykroczenie, nie przestępstwo, a górna granica jest sufitem, nie stawką z automatu.

Kto może sporządzić świadectwo i jak sprawdzić uprawnienia?

Świadectwo sporządza wyłącznie osoba wpisana do wykazu osób uprawnionych do sporządzania świadectw charakterystyki energetycznej, wg art. 16a ustawy (t.j. Dz.U. 2024 poz. 101), stan na 19 sierpnia 2026.

Do wykazu trafia osoba, która ma pełną zdolność do czynności prawnych, nie była skazana prawomocnym wyrokiem za przestępstwo przeciwko mieniu, wiarygodności dokumentów, obrotowi gospodarczemu, obrotowi pieniędzmi i papierami wartościowymi ani za przestępstwo skarbowe, a przy tym ukończyła wskazane w ustawie studia albo ma uprawnienia budowlane z art. 14 ust. 1 Prawa budowlanego (art. 17).

Właściciel nie zrobi świadectwa sam nawet wtedy, gdy ma odpowiednie wykształcenie. Art. 16 wyklucza sporządzenie dokumentu przez właściciela i zarządcę tego budynku lub tej części budynku, a także przez osobę, której przysługuje w nim spółdzielcze własnościowe albo spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu.

Osoba uprawniona musi mieć obowiązkowe ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku ze sporządzaniem świadectwa (art. 20 ust. 1 pkt 2). Minimalna suma gwarancyjna w odniesieniu do jednego zdarzenia wynosi równowartość w złotych 25 000 euro, wg § 4 ust. 1 rozporządzenia Ministra Finansów z 21 kwietnia 2015 r. (Dz.U. 2015 poz. 607, akt obowiązujący), stan na 19 sierpnia 2026. Kwotę w złotych ustala się według kursu średniego euro ogłoszonego przez Narodowy Bank Polski po raz pierwszy w roku, w którym zawarto umowę ubezpieczenia (§ 4 ust. 2 tego rozporządzenia).

Uprawnienia sprawdzisz przed podpisaniem umowy. Wykaz osób uprawnionych jest jednym z pięciu wykazów centralnego rejestru charakterystyki energetycznej budynków, a wykazy, poza wykazem protokołów z kontroli, udostępnia się przez Biuletyn Informacji Publicznej urzędu obsługującego ministra właściwego do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa (art. 31 ust. 1 i 3).

Jak długo świadectwo jest ważne?

Świadectwo charakterystyki energetycznej jest ważne 10 lat od dnia sporządzenia, wg art. 14 ust. 1 ustawy (t.j. Dz.U. 2024 poz. 101), stan na 19 sierpnia 2026.

Termin nie jest jednak bezwarunkowy. Dokument traci ważność wcześniej, jeżeli w wyniku robót budowlano-instalacyjnych zmieniła się charakterystyka energetyczna budynku lub części budynku (art. 14 ust. 2). W praktyce chodzi o prace, które realnie zmieniają bilans energii, na przykład ocieplenie domu, wymianę źródła ciepła na pompę ciepła albo montaż rekuperacji.

Dla planującego remont wynika z tego prosta kolejność. Jeśli po termomodernizacji chcesz sprzedać albo wynająć nieruchomość, świadectwo zamawiaj po zakończeniu prac, bo dokument sprzed remontu i tak straci moc. Właściciel albo współwłaściciel budynku mieszkalnego jednorodzinnego może przy tym rozliczyć wydatki na taki remont w PIT przez ulgę termomodernizacyjną.

Skąd wziąć świadectwo dla mieszkania w bloku?

Ustawa dopuszcza opracowanie świadectwa części budynku na podstawie świadectwa całego budynku, a gdy takiego nie ma, na podstawie dokumentacji technicznej budynku (art. 9 ust. 1). Właściciel lub zarządca budynku ma obowiązek przekazać te materiały nieodpłatnie w terminie nie dłuższym niż 14 dni od dnia złożenia wniosku (art. 9 ust. 2), wg t.j. Dz.U. 2024 poz. 101, stan na 19 sierpnia 2026. Wniosek do spółdzielni albo wspólnoty złóż więc od razu po decyzji o sprzedaży, bo te dwa tygodnie potrafią przesunąć termin u notariusza.

Czym świadectwo różni się od audytu energetycznego?

Świadectwo opisuje stan budynku i trafia do centralnego rejestru, a audyt energetyczny wskazuje, co w tym budynku opłaca się zrobić i w jakiej kolejności.

W jednej inwestycji oba dokumenty potrafią wystąpić obok siebie, a mylenie ich kosztuje czas i pieniądze. Zakres, koszt i sytuacje, w których wymagany jest audyt energetyczny budynku, opisaliśmy osobno.

Najczęstsze pytania o świadectwo charakterystyki energetycznej